住まいのお役立ち情報【住まいの売却時期を決める4つのポイント（後半）】｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 岸和田下松駅前

【住まいの売却時期を決める4つのポイント（後半）】

■ポイント③：「税制」

　不動産を売却した際の譲渡所得には、譲渡所得税が課されます。

　この譲渡所得税は、「所有期間5年」を境に区別されることをご存じでしょうか。

　所有期間5年未満での売却を「短期譲渡所得」、5年超では「長期譲渡所得」と呼び、以下のように税率が変わるのです。

　　・短期譲渡所得（所有期間5年以下）……39.63％（内訳：所得税30.63％、住民税9％）

　　・長期譲渡所得（所有期間5年超）………20.315％（内訳：所得税15.315％、住民税5％）

　また、居住用の場合に限り、以下のような軽減税率が適用されます。

　　・保有期間10年超（譲渡所得6,000万円以下の部分）……14.21％（内訳：所得税10.21％、住民税4％）

　　・保有期間10年超（譲渡所得6,000万円超の部分）……20.315％（内訳：所得税15.315％、住民税5％）

　購入してから5回目もしくは10回目の元日を迎えたタイミングで、税金が安くなることを覚えておきましょう。

　住まいの売却では、こういった税率変更の節目も意識すると良いでしょう。

■ポイント④：「築年数」

　基本的には、築年数が短いほど売却価格で高値が付き、長くなるごとに安くなる傾向があります。

　しかし、価格下落は一定ではないのです。ここで意識したいのが「築15年」と「築20年」という数字。

　中古マンションの販売価格は、おおむね築15年までの下落幅が大きく、その後はゆるやかに安くなります。

　同じように一戸建ては築20年までは大きく価格が下落し、それ以降はほぼ横ばいです。

　どちらも価格の下げ止まりが起こる築年数がそのあたりとなっています。

　マンションは、経年劣化への対応と資産価値の維持という目的で、建物全体の「大規模修繕」を必ず行います。

　これの第一回目の実施めどが、大体築15年目なのです。

　新築時点でピークだった価値が、人が住み、経年劣化で下がり続けますが、一旦15年目の大規模修繕で持ち直して以降、

　下げ幅がゆるやかになるということが推察できます。

　一方、一戸建ては木造建築がほとんどで、日本では「築20年で一戸建ての建物は無価値」という考えが広く浸透していました。

　しかし、今や「良質な住宅ストックの形成」に向け、国がさまざまな方策で取り組んでいる中、

　築20年で査定価格0（ゼロ）という認識はなくなりつつあります。

　とはいえ、木造住宅の法定耐用年数は22年ということを鑑みると、新築からの価値の下落はおおむね20年で止まるという一定の線引きは、

　妥当かと思われます。

　売主様としては、価格が落ちきってしまう前、つまり築15年や築20年以前のできるだけ早い段階で売却を意識すべきでしょう。